Vai investir num terreno para construir?

 Comprar um terreno para construir é um processo que implica, além de todos os custos inerentes à aquisição do terreno e construção, gastos adicionais em impostos. Saiba quais.

Tomar a decisão de investir num terreno para construir uma casa à medida dos seus sonhos é um grande passo, que deve ser bem ponderado. Da pesquisa do terreno às mudanças vão muitas etapas, que levam o seu tempo. À burocracia, escolha de arquiteto e empreiteiro, papelada e corrida às conservatórias e Finanças, acresce o pedido de empréstimo ao banco, se não tiver dinheiro para pagar a obra na totalidade. É coisa para fazer desesperar a pessoa mais paciente. Em cima de tudo isto, há que pagar vários impostos.

Preparamos um pequeno guia com aquilo que precisa de saber a nível fiscal se pensa comprar um terreno para construção.

O primeiro passo é encontrar o terreno. No processo de escolha deve ter em conta, por um lado, a localização. Confirme que o terreno está numa zona com autorização para construir e que tem acessibilidade a infraestruturas básicas, como saneamento e linhas de tensão eléctrica. A morfologia do terreno também é importante, para que a construção da casa decorra sem percalços. É o caso da eventual existência de lençóis de água.

Não salte este passo. Confirme a classificação do terreno a nível municipal, antes de avançar com o contrato de promessa de compra e venda. É importante não só perceber se pode construir naquele terreno, mas também que limitações terá. Informe-se desde logo relativamente às condicionantes, como o limite da área de construção e a possibilidade de construir mais de um piso, entre outras. Para tal, o documento que deve consultar é o PDM, Plano Director Municipal.

Após a aquisição do terreno é necessário apresentar um projeto de licenciamento da Câmara Municipal. E que documento é este? Trata-se de um projeto base de arquitetura de uma nova construção. Depois, tem de pedir depois o alvará de construção. E, mais tarde, a licença de habitação. Informe-se junto da autarquia em relação aos custos totais destes processos e conte sempre com uma parte do dinheiro para estas “burocracias”, se não quiser ser surpreendido. As taxas aplicáveis, isenções e possíveis reduções , podem variar muito de município para município. A forma mais segura de ficar a par de todos os custos que vai ter em relação a taxas e licenciamentos é contactar a autarquia em causa.

Construir uma casa é um investimento avultado. Além do valor de aquisição do terreno e do investimento na construção da habitação, há que contar sempre com algumas obrigações fiscais, para além das taxas aplicáveis a nível municipal. O Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) e o Imposto Municipal sobre as Transmissões (IMT) também são aplicáveis aos terrenos. Desde o ano passado, deve contar também com o AIMI. A saber:

IMI

A taxa a aplicar é definida por cada município em Portugal, mas deverá ter em consideração o cálculo do IMI. Este cálculo tem por base uma tabela com intervalos, que está presente no Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI).

O pagamento deste imposto é feito no mês de abril, mas para facilitar o pagamento de montantes mais elevados, é permitido o pagamento por parcelas:

Se o IMI não for superior a 250 euros, o pagamento deve ser feito na totalidade;

Caso o valor se situe entre os 250 e os 500 euros, o cidadão pode optar por liquidar em duas parcelas;

Se o montante for superior a 500 euros, então é possível pagar o IMI em três mensalidades.

O valor do IMI a pagar sobre um terreno baseia-se no seu valor patrimonial tributário. As taxas a aplicar a prédios urbanos e rústicos são as seguintes:

prédio rústico - 0,80%

prédio urbano -  0,30% a 0,45%

AIMI

O AIMI, ou adicional do IMI, é uma sobretaxa no IMI que visa tributar os contribuintes de património mais elevado, sejam eles singulares ou empresas. Aplica-se a quem tem imóveis com um valor patrimonial tributário acima de 600 mil euros (se for uma pessoa singular) ou acima dos 1,2 milhões (para quem, sendo casado ou viva em união de facto, é tributado em conjunto).

A lei prevê que os terrenos para construção se encontrem sujeitos a este imposto, aplicando-se aos prédios urbanos classificados como ‘habitacionais’ e ‘terrenos para construção’.

Quer saber quanto se paga? 0,7% sobre o valor que exceda os 600.000 euros, até 1.000.000 euros; ou 1% sobre o valor que exceda 1.000.000 euros.

Se os contribuintes forem casados ou viverem em regime de união de facto podem optar pela tributação conjunta, pagando uma taxa de 0,7% sobre o valor patrimonial agregado entre 1.200.000 euros e 2.000.000 de euros. Ao valor que exceder os 2.000.000 euros será aplicada a taxa de 1%.

Atenção, que os sujeitos passivos casados ou em união de facto para efeitos do artigo 14.º do Código do IRS podem optar pela tributação conjunta do AIMI, somando-se os valores patrimoniais tributários dos prédios na sua titularidade e multiplicando-se por dois o valor da dedução (2 x 600.000 € = 1.200.000 €).

Em alternativa, os sujeitos passivos casados sob os regimes de comunhão de bens podem identificar, através de declaração conjunta, a titularidade dos prédios, indicando aqueles que são bens próprios de cada um deles e os que são bens comuns do casal.

Uma vez que pessoas casadas têm três opções possíveis de tributação face ao AIMI, pode e deve analisar e simular as várias alternativas, para concluir qual delas sairá menos dispendiosa.

IMT

O Imposto Municipal sobre as Transmissões onerosas de imóveis (IMT) é pago de uma só vez quando um imóvel é transacionado:
através de compra e venda, ou permuta. Há que pagar IMT também quando são concedidos outros direitos, por exemplo, o usufruto e o uso de habitação;
quando um comprador cede a sua posição contratual; ou o proprietário atribui a outra pessoa direitos sobre o imóvel. Como o nome indica, sempre que há uma transmissão. O IMT é pago por quem compra uma casa (nova ou usada) ou um terreno. Neste último caso, o IMT é sempre sobre o terreno, que é o que é escriturado primeiro. As taxas aplicáveis são as seguintes:

prédio rústico - 5%

prédio urbano - 6%

A boa notícia é que, dado que se trata de uma construção e não de uma compra, não tem de pagar o imposto municipal sobre as transmissões da casa. Apenas sobre o terreno.

Comprar um terreno para construir é um grande projeto que irá criar riqueza patrimonial para a família. Possivelmente, aquela casa vai servir várias gerações. Não se precipite na escolha do terreno. E mais tarde, durante a construção, tenha paciência para que o processo de decorra dentro dos tempos aconselháveis. Só assim poderá vir a ter uma casa bem pensada, bem construída e com qualidade. Afinal, como se costuma dizer, a pressa e inimiga da perfeição.

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