Para além de tentar tornar mais apelativa a entrada de casas no mercado de arrendamento e de incentivar à expansão do parque habitacional nacional, o novo conjunto de medidas também acarreta benefícios fiscais para os arrendatários que vão ter um aumento progressivo do limite da dedução anual, em sede de IRS, das rendas pagas
O novo pacote fiscal de “medidas de desagravamento fiscal para o fomento de oferta de habitação” foi publicado, esta quarta-feira, em Diário da República. Com a publicação surge o esclarecimento de algumas das dúvidas que subsistiam quanto à implementação do IVA de 6% para a construção, a redução da taxa de IRS de 25% para 10% em rendas até aos 2.300 euros e ainda as alterações no pagamento de mais-valias caso o valor da venda seja reinvestido na aquisição de um outro imóvel destinado ao arrendamento com rendas moderadas.
Taxa de IRS a 10% para rendas até 2.300 euros
Tal como o ministro das Infraestruturas e Habitação, Miguel Pinto Luz, já havia adiantado na CNN Summit, a descida da taxa do imposto sobre rendimento das pessoas singulares (IRS) de 25% para 10% vai aplicar-se sobre todos os contratos de arrendamento que estivessem em vigor a 1 de janeiro de 2026.
Os novos contratos também ficam abrangidos pela descida de imposto, que se vai refletir apenas na liquidação de IRS de 2027.
O Governo enaltece ainda a descida do imposto sobre o rendimento das pessoas coletivas (IRC), que passa a sujeitar a IRC apenas metade (50%) do valor da renda, ficando o remanescente isento de tributação.
Mais-valias
Quanto às mudanças no pagamento de mais-valias, o diploma estipula "a exclusão de tributação, em sede de IRS, das mais-valias imobiliárias quando haja reinvestimento em imóveis destinados ao arrendamento para habitação, com vista a reforçar o investimento e a disponibilização de oferta habitacional".
IVA 6% para construção
Está esclarecida a grande dúvida quanto à redução do IVA para 6% na construção para venda ou arrendamento com rendas moderadas: a medida tem efeitos para “empreitadas de construção ou reabilitação relativas a operações urbanísticas cuja iniciativa procedimental se inicie no período compreendido entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029 e cuja exigibilidade do imposto ocorra a partir de 1 de janeiro de 2026”, desde que a “exigibilidade do imposto ocorra a partir de 1 de janeiro de 2026”.
O Governo destaca, no entanto, que esta é uma medida com carácter temporário.
Os compradores que beneficiarem do IVA de 6% na construção ou reabilitação de um imóvel destinado a habitação própria e permanente deixam ainda de ficar obrigados a devolver a vantagem fiscal mesmo em casos em que a casa deixe de ser a sua residência. Em contrapartida, o Executivo cria agora um mecanismo de penalização extraordinária através do IMT, sendo que, doravante, quem deixar de utilizar um imóvel como primeira habitação no primeiro ano após a afetação da medida fica sujeito a um agravamento de 10% sobre o valor tributável do imóvel.
De igual modo, caso nos primeiros seis meses desde a data da aquisição do imóvel este ainda não tenha sido afeto a habitação própria permanente aplica-se a mesma penalização fiscal em sede de IMT. A exceção a este agravamento extraordinário do IMT são casos em que a mudança de morada resulte de "circunstâncias excecionais" como "alterações da composição do respetivo agregado familiar por motivo de casamento ou união de facto, dissolução do casamento ou união de facto, ou aumento do número de dependentes", tal como estipula o artigo 10.º do Código do IRS.
Benefício para os arrendatários
Em contraponto, para o outro lado do espectro do mercado de arrendamento, o inquilino, o Governo vai aumentar o limite da dedução anual, em sede de IRS, das rendas pagas no âmbito de contratos de arrendamento habitacional.
Este aumento será progressivo, sendo que passará para os 900 euros já em 2026 e para os 1.000 euros em 2027.
"Por outro lado, são concedidos benefícios fiscais aos adquirentes de habitações de custos controlados, os quais beneficiarão de uma redução de IMT e de imposto do selo", acrescenta o diploma.
No diploma, o Governo de Luís Montenegro assume "a habitação como uma prioridade que carece de uma abordagem integrada de modo a dar resposta à realidade nacional no que respeita às adversidades no acesso à primeira habitação própria e permanente (HPP), marcada por elevados custos na construção, reabilitação, aquisição, bem como no acesso ao arrendamento, marcado pela falta de oferta a custos controlados".
A CNN Portugal criou um simulador em que os senhorios podem atestar quanto valor pagar a menos em sede de IRS com o novo pacote fiscal. (SIMULE A NOVA RENDA AQUI).
Em suma, com o novo pacote fiscal os inquilinos não pagam mais, o Estado é que recebe menos. De que forma? Depende da situação fiscal do senhorio: existem e vão continuar a existir quatro modelos, englobamento das rendas no IRS, tributação autónoma entregue com a declaração de IRS, retenção na fonte no pagamento de cada renda ou, no caso das empresas, através do IRC.
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