Avançar para o conteúdo principal

Mais-valias imóveis: o que são e como se calculam?



Se está a pensar vender a sua casa, este artigo é para si. O lucro que retira da venda de um imóvel nunca será todo para si, dado que uma parte encontra-se sujeita a IRS: são as chamadas “mais-valias imóveis”. Se não sabe como declarar estes ganhos, conheça tudo no nosso artigo e veja, passo a passo, como tratar de toda a burocracia.

O que são as mais-valias imóveis?

Quando se vende uma casa, esta transação gera mais-valias imóveis para o vendedor, que correspondem ao lucro que ele aufere no processo. Parte desse valor é depois sujeito a IRS (Imposto sobre o Rendimento das pessoas Singulares), sendo que a tributação irá depender da forma como esse dinheiro for reinvestido, ou não.

Conforme o Portal das Finanças, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afetação”.

Como se calculam as mais-valias imóveis?

Para saber as mais-valias geradas a seu favor com a venda de um imóvel pode utilizar a seguinte fórmula:

Cálculo das mais-valias:

Valor de venda – (valor de aquisição x coeficiente de desvalorização da moeda) – encargos com compra e venda – encargos suportados com valorização do imóvel (nos últimos 5 anos)

No cálculo acima, note que os “encargos suportados com a valorização do imóvel” são referentes, por exemplo, à instalação de um sistema de aquecimento central na habitação, que é algo que contribui para valorizar uma casa.

Por sua vez, nos “encargos com compra e venda” estão englobadas as seguintes despesas:

  • Pedido de certificado energético;
  • Registo predial e os impostos resultantes;
  • Imposto do Selo;
  • Custos da escritura;
  • Imposto Municipal sobre Transmissão Onerosa de Imóveis (IMT);
  • Comissão paga à empresa imobiliária (caso exista).

Sobre o valor das mais-valias imóveis recai uma tributação no IRS correspondente a 50% do lucro obtido. Por exemplo, se as mais-valias imóveis forem de 14 mil euros, a tributação cifra-se em 7 mil euros.

Tome nota:

O IRS é um imposto de base anual, o que significa que se vender um imóvel em 2022, terá de incluir esta transação na declaração de IRS deste ano e que será apresentada em 2023.

Todos os dados relativos às mais-valias imóveis devem estar declarados no anexo G do IRS, que é um dos anexos do modelo 3 da declaração de rendimentos, a menos que haja lugar a isenção de tributação.

Ao declarar esses gastos relacionados com a compra, venda e valorização do imóvel, pode, assim, reduzir o valor de imposto que irá pagar. O montante que pagará de IRS é depois calculado com base nos restantes rendimentos apresentados.

Importante:

Num prazo de cinco anos, todas as despesas e encargos mencionados acima poderão ser alvo de comprovação por fatura, portanto é importante que reúna essa documentação antes de declarar para IRS.

É possível ter isenção de IRS sobre as mais-valias imóveis?

Os contribuintes portugueses podem estar isentos das mais-valias imóveis em duas situações distintas.

#1 – Aquisição de imóvel anterior a 1989

Em primeiro lugar, se o imóvel que está para venda tiver sido adquirido antes do ano de 1989 (que foi o ano em que entrou em vigor o Código do IRS), então a sua venda não se encontra sujeita a IRS.

Mas note que, mesmo não sujeita a imposto neste caso, a operação tem de ser declarada no Anexo G1, que é referente às mais-valias não tributadas.

#2 – Reinvestimento em outra casa

Em segundo lugar, se o imóvel que está para venda for uma habitação própria e permanente haverá isenção de IRS se o proprietário optar pelo regime do reinvestimento. Isto significa que se o montante adquirido com a venda da casa for reinvestido na compra de outra habitação (ou até de um terreno para construção), então a mais-valia não será sujeita a imposto.

Mas atenção:

Se optar pelo reinvestimento, note que o mesmo tem de ser realizado nos 24 meses anteriores ou nos 36 meses posteriores à venda do imóvel para que se aplique a isenção.

Se a solução escolhida por si residir no reinvestimento, fique a saber quanto lhe custará o financiamento para o novo imóvel através do nosso simulador:

Caso não se invistam as mais-valias imóveis na aquisição de outra casa, na declaração de IRS deverão, ainda assim, estar descritos quaisquer custos em que possa ter incorrido com obras/melhorias realizadas na habitação, substituição de janelas, emissão de certificado energético, IMT, despesas com a escritura e afins.

Cabe salientar ainda que o reinvestimento pode ser parcial, isto é, utilizado, por exemplo, para fazer obras de ampliação de outro imóvel. Neste caso é preciso calcular qual a proporção da mais-valia que não é sujeita a IRS.

Porém, note-se que se a residência que está para venda for uma segunda habitação (uma casa de férias, por exemplo), não se pode aplicar o regime do reinvestimento e, consequentemente, 50% da mais-valia será tributada.

Considere ainda a existência de menos-valias

Se, ao invés de tudo o que foi descrito até aqui, a venda de uma casa gerar prejuízo em vez de lucro, então estamos perante uma menos-valia.

Se a venda do imóvel resultar numa menos-valia em vez de uma mais-valia, esta menos-valia deve ser reportada no prazo de 5 anos.

Note-se ainda que a tributação anual corresponde ao saldo entre as mais-valias imóveis e as menos-valias. Por conseguinte, se, por exemplo, vender dois imóveis e num deles apurar uma mais-valia e no outro uma menos-valia, a diferença entre os dois (portanto, o saldo) será o que fica sujeito a IRS.

Em suma, o lucro que poderá obter com a venda de uma casa nunca será isento de tributação a menos que utilize essa quantia para a compra de outro imóvel (hipótese de reinvestimento). E quer se gerem mais-valias ou não e as mesmas sejam ou não tributadas, será sempre necessário declarar a operação no IRS. 


Mais-valias imóveis: como calcular? | ComparaJá.pt (comparaja.pt)


Comentários

Notícias mais vistas:

Motores a gasolina da BMW vão ter um pouco de motores Diesel

Os próximos motores a gasolina da BMW prometem menos consumos e emissões, mas mais potência, graças a uma tecnologia usada em motores Diesel. © BMW O fim anunciado dos motores a combustão parece ter sido grandemente exagerado — as novidades têm sido mais que muitas. É certo que a maioria delas são estratosféricas:  V12 ,  V16  e um  V8 biturbo capaz de fazer 10 000 rpm … As novidades não vão ficar por aí. Recentemente, demos a conhecer  uma nova geração de motores de quatro cilindros da Toyota,  com 1,5 l e 2,0 l de capacidade, que vão equipar inúmeros modelos do grupo dentro de poucos anos. Hoje damos a conhecer os planos da Fábrica de Motores da Baviera — a BMW. Recordamos que o construtor foi dos poucos que não marcou no calendário um «dia» para acabar com os motores de combustão interna. Pelo contrário, comprometeu-se a continuar a investir no seu desenvolvimento. O que está a BMW a desenvolver? Agora, graças ao registo de patentes (reveladas pela  Auto Motor und Sport ), sabemos o

Saiba como uma pasta de dentes pode evitar a reprovação na inspeção automóvel

 Uma pasta de dentes pode evitar a reprovação do seu veículo na inspeção automóvel e pode ajudá-lo a poupar centenas de euros O dia da inspeção automóvel é um dos momentos mais temidos pelos condutores e há quem vá juntando algumas poupanças ao longo do ano para prevenir qualquer eventualidade. Os proprietários dos veículos que registam anomalias graves na inspeção já sabem que terão de pagar um valor avultado, mas há carros que reprovam na inspeção por força de pequenos problemas que podem ser resolvidos através de receitas caseiras, ajudando-o a poupar centenas de euros. São vários os carros que circulam na estrada com os faróis baços. A elevada exposição ao sol, as chuvas, as poeiras e a poluição são os principais fatores que contribuem para que os faróis dos automóveis fiquem amarelados. Para além de conferirem ao veículo um aspeto descuidado e envelhecido, podem pôr em causa a visibilidade durante a noite e comprometer a sua segurança. É devido a este último fator que os faróis ba

A falsa promessa dos híbridos plug-in

  Os veículos híbridos plug-in (PHEV) consomem mais combustível e emitem mais dióxido de carbono do que inicialmente previsto. Dados recolhidos por mais de 600 mil dispositivos em carros e carrinhas novos revelam um cenário real desfasado dos resultados padronizados obtidos em laboratório. À medida que as políticas da União Europeia se viram para alternativas de mobilidade suave e mais verde, impõe-se a questão: os veículos híbridos são, realmente, melhores para o ambiente? Por  Inês Moura Pinto No caminho para a neutralidade climática na União Europeia (UE) - apontada para 2050 - o Pacto Ecológico Europeu exige uma redução em 90% da emissão de Gases com Efeito de Estufa (GEE) dos transportes, em comparação com os valores de 1990. Neste momento, os transportes são responsáveis por cerca de um quinto destas emissões na UE. E dentro desta fração, cerca de 70% devem-se a veículos leves (de passageiros e comerciais). Uma das ferramentas para atingir esta meta é a regulação da emissão de di