"Este Governo acabou com o arrendamento forçado" e agora cria "a venda forçada" de casas - "não faz sentido" ou será que sim?
Pode um herdeiro obrigar os restantes a vender a casa dos pais? O Governo quer que sim - com nuances. Em termos constitucionais, a medida "não é uma hipótese aberrante ou absurda". Nos demais termos - a medida está a causar celeuma
Depois da descida para 10% no IRS dos senhorios e da redução do IVA da construção para 6%, o Governo tem duas novas medidas de combate à crise da habitação: tornar os despejos mais céleres e desbloquear imóveis presos em heranças indivisas. Ambos os diplomas foram aprovados, esta quinta-feira, em conselho de ministros, com o objetivo de colocar mais casas no mercado.
A ideia do Executivo é simples: resolver e facilitar pendências com o propósito de aumentar a oferta de modo a que o preço por metro quadrado e das rendas baixe.
Para a economista Vera Gouveia Barros, especialista em habitação, "é bastante difícil" antever os impactos reais destas duas medidas sem que se tenha uma proposta legislativa elaborada. A economista diz, no entanto, que "teme que seja mais do mesmo", no sentido em que na legislação "fica tudo muito bonito", mas em termos práticos os resultados são escassos.
Desbloquear imóveis presos em heranças indivisas
Quanto às heranças, a ideia do Governo passa por promover uma alteração ao modelo atual de partilha de bens imóveis. Até agora bastava que apenas um dos herdeiros se opusesse para bloquear o processo de partilha e, consequentemente, manter o estatuto de herança indivisa. No entanto, o Executivo quer criar um procedimento especial para a venda de imóveis indivisos e tornar possível que apenas um passe a poder fazer cessar a indivisão caso queira vender o imóvel em questão, seja urbano ou rural.
Luís Menezes Leitão, presidente da Associação Lisbonense de Proprietários (ALP), questiona, desde logo, a constitucionalidade da medida, a qual, no seu entender, é uma "questão que levanta imensos problemas" e vai contra o artigo 62.º da Constituição da República Portuguesa sobre o direito à propriedade privada. "Não pode ser um herdeiro só a determinar a alienação de um imóvel que pertence a dez herdeiros", defende.
O presidente da ALP percebe o objetivo do legislador, mas, mesmo assim, considera que a medida "não faz sentido", porque estaríamos perante uma "venda forçada". "Se o Governo acabou, e bem, com o arrendamento forçado, não devia estar a entrar em mecanismos de venda forçada", refere Luís Menezes Leitão, sublinhando que, para os proprietários, "esta medida não é positiva".
"Dar esta possibilidade vai aumentar os litígios e só servirá para multiplicar os tribunais com imensos processos. Não vai resolver nada e é uma péssima iniciativa", resume Luís Menezes Leitão.
A intenção do Governo é que sempre que o desacordo sobre a partilha permaneça durante mais de dois anos após a aceitação da herança, cada um dos herdeiros poderá autonomamente requerer a alienação do imóvel através de um processo de venda/partilha de um ou mais bens da herança. Apresentado o requerimento, o herdeiro deve fornecer a avaliação do bem em causa, sendo que todos os outros herdeiros podem juntar mais avaliações. Daí resultará o preço-base de venda, ficando depois a cargo de um juiz a definição da modalidade de venda (leilão eletrónico é uma das possibilidades) e podendo o(s) herdeiros igualar o preço e ficar com o imóvel. De acordo com o jornal Público, existe ainda o cenário possível de oposição em que qualquer um dos herdeiros pode opor-se num prazo de 30 dias após notificação judicial, cabendo depois ao tribunal uma decisão. Por fim, o legislador determina que, em qualquer dos casos, não podem existir vendas à revelia, sendo a verba resultante da venda incluída na herança para que todos os herdeiros recebam a sua quota-parte.
O constitucionalista Jorge Pereira da Silva ressalva que para se fazer uma análise mais detalhada ter-se-ia de "ver o regime com cuidado", o que ainda não é conhecido. Para já, o especialista adianta que "a questão precisa de ser analisada do ponto de vista da constitucionalidade", mas realça que "à partida não é uma hipótese aberrante ou absurda".
Jorge Pereira da Silva explica que a legislação prevê que "a propriedade tem uma função social" e que essa chamada função social só ocorre efetivamente "se houver circulação no mercado". O especialista realça que é "à luz desta lógica da função social da propriedade que a medida poderá ter justificação" constitucional.
"O Direito Civil tem várias disposições que visam propiciar aquilo que se chama o comércio jurídico, isto é, que os bens não fiquem estagnados e improdutivos para que possam entrar no comércio, ser vendidos, comprados ou arrendados. O direito de propriedade não é ou não pode ser encarado numa perspetiva puramente egoísta dos proprietários", esclarece o constitucionalista.
Vera Gouveia Barros estranha o timing do anúncio das duas novas propostas, porque está "neste momento a decorrer um projeto de avaliação do PLANAPP - Centro de Planeamento e de Avaliação de Políticas Públicas e um dos estudos pedidos foi precisamente sobre os alojamentos vagos e devolutos". "Tanto quanto sei, esse estudo não foi ainda entregue, mas imaginaria que se vai perceber a importância dessas situações de heranças indivisas", observa, lembrando que, atualmente, os únicos dados conhecidos sobre o número de casas vagas continuam a ser os dos Censos de 2021. A economista alerta que "não existe" uma ideia da dimensão real do número de focos habitacionais nestas circunstâncias e que por isso torna-se difícil aferir qual será o impacto da medida.
"Não faria mal nenhum esperar pelos resultados do estudo que está a ser feito especificamente sobre as casas vagas, estudo esse que foi encomendado por uma entidade pública, que tem precisamente como missão ajudar a ter melhores políticas públicas, para com base nisso se pensar que medidas se vão adotar", sublinha a especialista em habitação Vera Gouveia Barros.
De acordo com o Instituto Nacional de Estatística (INE), que utiliza dados recolhidos nos Censos de 2021, existe um total de 375.118 focos habitacionais vagos em Portugal. Por sua vez, o Programa Nacional de Habitação - Territórios com Falta ou Desadequação da Oferta Habitacional em Portugal, publicado pelo Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU) em setembro de 2024, detalha que destas casas livres sem motivo aparente 248.534 estão "em boas condições", sendo que, para o estudo, estas boas condições estão reunidas se a casa estiver localizada "num edifício sem necessidades de reparação ou com necessidades ligeiras".
Acelerar despejos "é essencial"
Entre as alterações previstas à lei do arrendamento, está uma aceleração ou flexibilização dos despejos. O Governo insiste que não se trata de uma facilitação dos despejos, mas de uma agilização de toda a burocracia jurídica. A ideia passa por transmitir aos senhorios uma ideia de segurança e confiança aos proprietários e, deste modo, potenciar a colocação de casas no mercado do arrendamento.
A ALP aplaude a medida, pois, considera, "é essencial resolver o problema, porque a situação que existe atualmente é insustentável". Para Luís Menezes Leitão, a dificuldade de retirar inquilinos irregulares de um imóvel "é um entrave real" à entrada de mais casas no mercado de arrendamento e, como tal, "tem de ser retirado". O presidente da ALP diz que há casos de proprietários que demoraram "quatro ou cinco anos" para recuperarem o imóvel, sendo que durante todo esse período o inquilino falhou o pagamento das rendas que "teriam de ser pagas até sair do imóvel". "O problema é que o inquilino normalmente não tem bens e o proprietário não consegue recuperar o valor", explica.
"O proprietário não tem de assumir as funções de ser a Segurança Social dos inquilinos. Se o inquilino necessita de apoio para a habitação, é o Estado que o tem de dar e não o proprietário. A situação que existe atualmente é insustentável, porque temos muitos casos de inquilinos que arrendam uma casa, pagam a primeira renda e o mês de caução e não pagam mais nada. É absolutamente insustentável que alguém possa ficar anos sem receber rendas, sendo que ainda tem de pagar os custos judiciais que existem para a recuperação do imóvel", detalha Luís Menezes Leitão.
O presidente da ALP defende que o Governo deve criar um "processo bastante célere que possibilite o despejo" de inquilinos irregulares. Menezes Leitão adianta que ainda não foram apresentados à ALP os detalhes da proposta, mas garante que, perante as primeiras notícias, é "algo naturalmente positivo".
Vera Gouveia Barros também destaca a necessidade de "haver mecanismos de resposta" e não só para os casos em que os inquilinos cessam os pagamentos das rendas. Para a economista, a criação de meios que possibilitem soluções para, por exemplo, casos em que os inquilinos provocam danos avultados no imóvel ou em que o senhorio ignora a necessidade de obras de manutenção na habitação, seriam uma mais-valia na atração de casas para o mercado de arrendamento nacional.
Comentário do Wilson:
Tudo depende da forma como for implementado mas à partida parece-me correcto pois a situação actual é propícia ao abandono e com as novas medidas do governo já será possível rentabilizar uma herança indivisa, bastando para isso que um dos herdeiros tenha a iniciativa.
Além da questão da rentabilização também temos a questão social: com esta nova medida será possível disponibilizar mais habitação para quem precisa, em vez das casas estarem ao abandono como actualmente.
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